Дискусия: Комисионната на брокера

Има ли Брокер на недвижими имоти, който да не е попадал на коментари от типа:

    "От близо 6 месеца си търсим имот който да закупим, до като най накрая онзи ден попаднахме на обява, която много ни хареса. Най- накрая беше това, което точно търсим и по начина, по който сме си го представяли. Решаваме вчера да звъннем на телефона към обявата. Вдига ми мъжки глас, обяснявам му, че съм заинтересувана от обявата и го доразпитвам още малко за да придобия представа, дали написаното отговаря на истината. Той ме попита „как е вашето име”, аз леко озадачена му отговорих. Попитах го дали можем, да се разберем нещо за оглед, той побърза да ми каже” за да направим огледа, трябва да минете през офиса и да подпишем договор” , викам ‘какъв договор, предсрочен ли?” той „не, такъв в който се задължавате да ми платите 2.5 % от стойността на имота, ако евентуално ви хареса, ако не ви хареса, не сте длъжни”. При което, аз му казвам да изчака малко на линия и съобщавам на мъжът ми новината. Съответно, мъжът ми реагира остро и аз благодарих на брокера за отделеното време и че при интерес от наша страна ще се свържем отново с него... Мъката ми е следната... толкова много ми хареса, а сега мъжът ми не иска да му даде 2.5% затова, че само ни е отключил и при положение, че си имаме наша позната брокерка, която ни помага.. Питам ви, понеже не разбирам и за първи път се сблъсквам с подобно нещо, такава ли е процедурата по принцип и имат ли право да искат процент от нас или се опитват да ни набутат по някакъв начин????... посъветвайте ме какво да правя..“

    *****

 „Имам апартамент на ХХ квадрата и реших да го продавам, миналата седмица бях там и оправих нотариален акт понеже беше изгубен и реших да го дам на агенция да се продава. Като отидох до брокера бях леко шокиран като чух че тяхната комисиона е 10% и се взима само от продавача, колебая се между две агенции А и Б,по съм склонен към А понеже забелязах че в www.бг имат над 18 000 обяви за имоти а Б имат само 16 000, какво ще ми препоръчате вие?“

    *****

  „Признавам си, че съм невеж по темата. Имам следния въпрос. Някой си човек иска да си продаде имота. Решава, че ще го продава чрез агенция. Аз намирам обява за продажба в Интернет и се обаждам в агенцията. От там на 4-тата минута ме информират, че ако се стигне до сделка - трябва да платя на брокера 5% върху цената на сделката. Този брокер е нает от продавача, следователно работи в негов интерес. Аз нито съм искал услугите, нито реално получавам някаква услуга от брокера. Вярвам, че това е обичайна практика в бранша - питам обаче дали е редно да плащам за нещо, което не получавам - и как мога да избегна това плащане ?„

Колко са брокерите, които мога на прост език да обяснят на своите клиенти защо трябва да се плаща комисионна. Колко са професионалистите, които търпеливо обясняват на незнаещите си клиенти кой плаща, колко плаща и за какво плаща, как се определят различните проценти. Дали процентът трябва да е фиксиран и как се определя, могат ли да се правят компромиси или се излиза от концепция?

Често нежеланието на Брокери и Консултанти поради една или друга причина нямат търпението и може би времето да обяснят на своите клиенти въпросите свързани с комисионните. Не е ли редно вместо да се тича в предварителен договор в ръката, да се образоват хората? Често неразбирането на брокерската професия е сред основните причини клиентите да прескачат професионалните услуги. Нямам предвид, че в ситуацията има виновни ... съвсем не, според мен проблема е в прекаленото акцентиране в сделките и обявите, а някъде на по-заден план са изостанали информираността и обучението на клиентите. Лоялният клиент е много по-важен от "потенциалната" сделка.

Клиентът има право да знае защо плаща (и кой все пак плаща) тези пари. Всеки един от нас в една или друга ситуация е Клиент! Как мислите има ли брокери, които са забравили това? Как бихте реагирали ако влизайки в един магазин продавачката задъхана ви връчи "екслузивен договор за пазаруване" без да ви обясни защо.

Защо потенциалните купувачи остават с мнението, че купуването на имот през агенция е много по-скъпо, отколкото ако имотът се купи директно от продавача. Не е ли липсата на правилна информация? Днес сайтовете изобилстват с информация за имотни измами, фалшиви агенции, подведени клиенти. Как хората да повярват, като информацията за кадърните брокери и консултанти е толкова оскъдна, толкова оскъдна, че се поставя под въпрос. Кои трябва да научи хората, че използването на професионалист всъщност ще им спести една камара неприятности .. пари, време, нерви, усиля и дори имот.


Дали клиентът е наясно, че професионалната услуга ще му спести много време, усилия, нерви и пари? Как да се спечели доверието на българина така, че да оцени работата на Кадърните Специалисти.


Няколко неща, които един Брокер би трябвало да върши.

Събира информация за вашите нужди и възможности!

Всеки професионален Брокер знае как да разбере точно от какво имате нужда с оглед вашите потребности, интереси, възможности и предпочитания. Често клиентът е като малко дете, което трябва да избира обяда си... със сигурност ще избере храна, която няма да е най-здравословна за него. Много клиенти не са наясно какво е добре за тях, решенията им често са повлияни от емоции или са пречупени през призмата на близки хората. Брокера често е и арбитър, които освен всичко, пази интересите на семейството, помага при конфликти, при взимане на решения, когато става дума за имоти. Не са един или два случаите, когато благодарение на брокер, семейството бива запазено, братя спират да се карат, родители прощават на децата си.
Най-кратко казано: Брокерът е този, който защитава вашите интереси! Той ви информира, помага, съдейства ви.

Брокерът е "в крак с пазара".

Всеки един брокер трябва да е наясно какви са цените и тенденциите на имоти в неговия район. Той е информиран за случващото се на пазара, а познанията му могат да ви помогнат да намерите най-изгодното за вас (да продадете или купите имот). Професионалния брокер ежедневно събира информация за състоянието на пазара на имоти. Има си механизми за изчисляване на цени, стойност, знае състоянието за търсенето и предлагането. Това е човекът, който би трябвало да може да ви ориентира за тенденциите на пазара и в бъдещо време. Ако не е прекалено вглъбен в моментната печалба, професионалния брокер би трябвало да може да ви посъветва дали да продавате /купувате/ сега или да изчакате определено време. Професионалиста би могъл да ви даде информация каква ще стойността на имота след ХХ време.

Преценка и анализ на конкретен имот

Професионалният брокер може да ви даде изчерпателна информация за имот и района, в който се намира. Брокерът би трябвало да знае плюсовете и минусите на имота, с какво той е ценен и какво не е наред. Не е добра идея да се премълчават факти, защото клиента е умен и рано или късно ще разбере, че брокерът не е бил искрен с него .... последствията те са ясни.

Съдейства при финансирането

Под „съдействие“ се разбира информираност и инструктиране за лихвените проценти, възможностите за кредити, подходящи институции и т.н. Брокерът трябва да може да ви обясни каква финансова подготовка трябва да имате ако ще купувате имот – какви са плюсовете и минусите при различните начини за финансиране.

Подпомага в процеса на договаряне на сделката

Добрият брокер би трябвало да е и добър търговец. Човек, който не трепери по време на преговори и знае собствената си стойност и стойността на Вашият имот. Най-успешните брокери в световен мащаб умеят да пазят интересите и на двете страни – на купувача и продавача.

Познава законодателството в сферата на недвижимите имоти

Познаването на законодателството в сферата на недвижимите имоти е от значение. От една страна доброто познаване на законите е основа за осигуряване на точните документи, а от друга страна намирането на адекватен специалист (адвокат, нотариус, геодезист, инженер, конструктор, архитект, оценител, съдия изпълнител и т.н.), който може да помогне при специфични проблеми с имота – например липса или грешка в документ, наличие на много собственици, проблеми в данъчното и т.н. Всеки един професионален брокер знае кога и как да направи справка за наличие на вещни тежести за избрания имот, отстраняване на пречки при прехвърлянето и не на последно място защита на интересите Ви и риска от евентуални загуби.

Време за огледи на имота, издирване на Вашия имот:

Огледът дава достъп до пазара както на купувачите, така и на продавача. Ако даден имот се показва три пъти седмично за период от шест месеца, това означава от 72 до 144 часа на имот време за огледи. Тук влизат уговаряне на час, среща, пристигане на място и самият оглед, без да са включени инструкции и подготовка на купувача.

Всъщност подготовката за оглед и осъществяването му е "черешката на тортата". По-важно е да бъдат намерени Вашите имоти!

Разбира се работата на Брокера не се изчерпва в няколко точки! Оставям темата отворена, колегите, които си разбират от работата да допълват....

извън основния контекст: За Комисионните – конкретната стойност варира. Има агенции, които работят на принципа по равно от купувача и продавача (варират около 2,5 – 3%). Има няколко агенции, които се опитват да приложат американския модел 6% от продавача. Практически обаче, тази комисионна влиза в цента на имота.. би трябвало да влиза. Всъщност процента често зависи от цената и състоянието на имота. Възможно е да Ви се поиска по-голям процент, когато имотът не е стандартен, има проблеми или ще се наложи да търси купувач в определена общност.


Почти всеки нормален човек би трябвало да разбере нуждата от брокерската професия. Но едва ли има клиент, който би искал да изпадне в подобна ситуация:
 

• - Да слуша клиширано обаждане от брокер, който буквално цитира написаното в обявата (му) в имоти.нет.... всички можем да четем обяви. Щом клиентът звъни значи има нужда от повече информация.
• - Един клиент не би имал нужда от брокер, който знае по-малко подробности за имота.... Неведението на някои брокери прави продаването на имот още по-трудно. Има клиенти които са стигали да ситуация, в която давайки снимките на имот чуват коментар от типа: "Е то като го видят на снимка какво дере е, кой ще се навие да дойде на оглед тук?”
• - Клиентът очаква брокера да е наясно с цените на имота, а не да говори небивалици...
• - Нито един клиент не би бил очарован от брокер, на който му се казва "води ме на оглед на парцели с ток, вода и в регулация до  20 000 евро", а брокера да му показва парцели с ток на 10км, вода от канавката и на цена 40 000 евро.... Все пак нали за това е нает, да намери подходящия имот...

Нормално е във всяка професия да си има некъдърници - доктори, адвокати, зъболекари, учители, полицай и т.н., трудно е за един брокер да бъде подготвен за всички въпроси и капризи на клиента, които често не са никак малко..., но е важно Клиентът да бъда уважаван и информиран, да бъде обслужен адекватно.

още по темата:

10 причини да наемем Брокер на недвижими имоти

10-те въпроса за преценка на добрия брокер

Дали Ви е нужен брокер, юрист или друг експерт?

Как да изберем своя брокер?

Как да изберете брокер на недвижими имоти?

Как да мотивирате брокера да даде най-доброто от себе си?

Когато наемате брокер, изисквайте да обслужва само вас – имате право!

Трябва ли ми брокер?

Имате ли какво да допълните?

Очакваме Вашите коментари - Мнението Ви е важно за нас.

Бихте ли споделили от кой Брокер /Агенция/, с които сте работили сте останали най-доволни... или не доволни, бихте ли споделили, защо? Бихте ли наели същите хора отново?