Сделка с недвижим имот. Това се случва на почти всеки човек поне веднъж в живота му. В тази статия ще обсъдим възможностите и някои от рисковете при осъществяването й.
Преди да финализираме такава сделка е добре да проучим максимално всички аспекти за по-добър изход. Определящо за нашата насоченост трябва да е убедеността с каква цел правим такава инвестиция. Нужно е да сме наясно дали искаме да закупим жилище, вила за почивка или искаме да закупим имот, чиято инвестиция ще бъде оправдана във времето и той да ни донесе приходи.
Ако продаваме имот, може би е най-добре да направим това с помощта на брокер. Но когато купуваме, водейки се често от презумцията за възможност да спестим определена сума, ние решаваме да направим такава сделка директно със собственика. Трудно е да се каже кой точно вариант е подходящ, защото при подобна финансова маневра, както и при всичко друго, има редица условности.
Ако искаме да закупим имот с цел възвръщане на инвестицията /офис помещение или търговски обект/, най-важно за нас е да проучим политическата обстановка и плана за регионално развитие на района, в който се намира имота. Райони, където в близко бъдеще предстои да се появят фактори на оживление/ например, появата на нов университет, посолство на чужда държава, метростанция или откриването на друго работещо предприятие, което ще доведе до увеличаване числеността на човекопотока и оттам интереса на имотите в близост/ определено са подходящи за една дългосрочна инвестиция. Трябва да знаем, че ако ние сме наясно с подобни фактори, продавачът, който почти със сигурност ползва услугите на професионалисти, за да продаде имота си, също е наясно с тях. Нормално е в такава ситуация цените на имотите да бъдат в максималните граници за подобен род предложения и ние да сме готови да платим цена от максималния диапазон. Ако имота е жилище и в района, където се намира, се очаква в близките години постоянно търсене - това със сигурност е добра инвестиция. Ако имота е търговски обект и в близост до него знаем, че ще има друга голяма търговска сграда, ситуацията е по-различна. Предвид стагнацията на сектора „търговия и услуги” и присъствието на силни световни или европейски марки, в борбата си за клиенти, другата сграда ще може да направи атрактивни предложения и ще успее да привлече голямата част от търсенето към себе си. Тогава подобна инвестиция, макар и да ни се струва добра в момента, в близко бъдеще би се оказала лоша поради големия фактор на влияние, който ще представлява новия център. Тези два примера са подходящи да обяснят двата полюса на подобен род решение. Това показва, че е нужно да сме наясно с политическата обстановка, бъдещите планове за регионално развитие на района, в който мислим да инвестираме. Такава информация всеки от нас може да изисква от Министерството на благоустройството и регионалното развитие.
Подобни съображения можем да приложим и в други аспекти, например, закупуването на къща за гости или малък хотел в туристически район. Изключително важно е/ особено ако ползваме банков кредит/ да пресметнем максимално близо до истината очакванията на възвращаемост на сезон и лихвите по заема, които трябва да връщаме. Нужно е да знаем плановете за бъдещото регионално развитие. Ако баланса ни е зависим дори от един слаб сезон, ако в близост много по-силна инвестиция реши да предложи по-добри условия за туристите, отколкото ние сме в състояние да предложим, то със сигурност ще загубим. В подобен род решение са важни дори и очакваните климатични условия за сезона.
Да предвидиш правилно, означава да успееш. Това важи по принцип за всички видове инвестиции, дори и за тези като жилище, което смятаме сами да ползваме. Добре е да знаем и да сме спокойни, че ако един ден си променим решението и желаем да продадем въпросното жилище, шансовете ни за изгодна цена ще бъдат по-големи.
Предвид новите условия на пазара - разширеното предлагане и по-слабото търсене, лошите инвестиции на фирми-строители на жилищни сгради, които от една страна са излъгани в очакванията си за постоянен растеж /на цени и търсене/, от друга страна, пленени от явлението „щом той е успял, и аз ще успея…” - има множество атрактивни оферти. В стремежа си да платим по-малко, ние търсим директна връзка със собственика. Съществуват много предложения за сделки без посредници. Това на пръв поглед изглежда добре за купувача, но именно от подобни предложения има не малко хора, които шеста-седма година живеят без акт 16. Едва след като са закупили имота, те проучват и разбират предисторията на фирмата-продавач и виждат, че далеч не са сами в тази ситуация. Не бива да ни заслепява изгодата от ниската цена. Не трябва да забравяме правилото, че „най-евтината оферта не винаги е най-добра”. Множество са жилищните сгради, собствениците на които успяват да осъществят продажби още на ниво проект или по време на определен етап на строене. На 3D визуализацията нещата изглеждат прекрасно - бариера, обозначени паркоместа, озеленени площи, външно осветление, положени настилки на вертикалната планировка. Фактите обаче показват, че в десетки проценти тези проекти не се осъществяват докрай. Най-доброто, което можем да направим за себе си, е да проучим предисторията на фирмата, от която сме решили да купуваме. Може би са рядко брокерите, които биха осветлили подобен род въпроси. Все пак агенциите печелят от осъществени сделки и не носят отговорност след това. Затова само наша е отговорността да проучим последните построени сгради от същия инвеститор и да видим дали проектите му са осъществени докрай. За информация от такъв род има една единствена стъпка , а именно: да присъстваме на някое от периодичните събрания на собствениците на сградата или сами да предизвикаме такова. Със сигурност няма по-надежден източник от самите живущи там. Фирмата-инвеститор може би няма користни подбуди от частичния си неуспех да предаде в завършен вид сградата. Вероятно липсата на достатъчен процент продаваемост „са вързали ръцете” на продавача /както много често се случва/. Но каквато и да е причината, няма смисъл ние да сме потърпевши. Нестабилността и сътресенията в предлагането и търсенето ни налагат да бъдем максимално бдителни и внимателни в решенията си. Със сигурност е много добре да закупим една атрактивна оферта от крайна цена 600-700 евро на кв.м. Но историята познава достатъчно случаи, в които има направени допълнителни разходи по довършване на общите части със лични средства на живущите по вертикалната планировка, монтиране на огради, детски площадки, видеонаблюдение, охрана и редица други общи разходи. Затова най-важното нещо остава запознаване с историята на фирмата-продавач.
Както трябва да сме бдителни по отношение на директните сделки, не по-малко бдителни трябва да бъдем и когато ползваме услугите на брокери. Тука е важно да отбележим, че като казваме брокери, в никакъв случай не ги поставяме под общ знаменател, защото думата брокер окачествява същността на дейността, но самите същности и мотивите за дейностите могат да бъдат много различни. В случай, че ползваме услугите на агенция, полезно е да познаваме историята и на самата агенция. Някои брокери, в стремежа си да изглеждат професионалисти от висок ранг в нашите очи, предлагат множество маневри, които на пръв поглед са в наша полза. Малък пример за това е, когато брокерът ни съветва да се спазарим с продавача за отстъпки, като се откажем от паркомясто, мазе или таванско помещение. Да намалим цената и подпишем договор с преотстъпено право на ползване. Това изглежда изгодно. Казваме си: „Ще платим половината от цената, но ще си ги ползваме сами, защото ние живееем на посочения адрес, а продавача, в стремежа си да осъществи сделката, ще се съгласи на отстъпка и едва ли някога ще си държи личните вещи до нашите…” Тук е важно да сме наясно, че ако решим един ден да продадем имота, заедно с прилежащите му общи части/паркомясто и т.н./, продавачът от който сме го закупили, поради правото си на ползване, ще има и право на участие в сделката. Иначе казано, няма да можем да обявим цена по своя воля, а ще трябва да се съобразиме с неговото виждане към пазара. Ако имаме клиент за имота и сме готови да сключим сделка, а нашият „партньор” /защото той ще е точно такъв/ има виждане за различни цени, сделката ще се провали. Затова, от една страна, съветите на агенцията, отнесени към настоящия момент, може да ни изглеждат изгодно, а от друга страна, за в бъдеще може да се окажат спирачка за намеренията ни. Много често, в стремежа си да осъществят сделка, тук и сега, продавачът и брокера ще прикрият редица факти от нас. Затова е най-добре да приемем присърце личната си отговорност към такова начинание.
Такива сделки са въпрос на проекто-договор. Ако нямаме възможността и времето сами да проучим всички условности по предстоящата инвестиция, най-добре ще бъде да се застраховаме с текстове в договора, които при всички варианти на развитие, юридически погледнато, ще са в наша полза. За тази цел задължително е да ползваме професионалната консултация на адвокатска кантора с достатъчен опит в бранша. Излишно е да коментираме, че е правилно да направим лично проучване и на адвокатите, които ползваме. Ако за нас, като купувачи, брокерите не са задължителни, то адвокатските услуги са нужни. Защо е така? Ако на брокерите, за да съществуват успешно на пазара, са им необходими сделки, мотивите на старание няма как да не изглеждат съмнителни. На адвокатите обаче, за да съществуват успешно, са им нужни само консултации. Затова се подразбира, че много повече доверие човек може да гласува на адвокат, отколкото на брокер. И в същото време, „това е така, но и не е така”, както гласи една древна тибетска поговорка - аналог на западната поговорка „монетата има две страни”. Мъдрите хора знаят, че нищо не е само по себе си в пълна стойност, и че всяко нещо е условно, отнесено към момент и мотиви. Именно тук е нашата лична отговорност - да осъзнаваме, че е напълно възможно определен брокер, с който работим, да има по-чисти намерения, отколкото определен адвокат. Консултацията на юриста може да бъде много по-користна от услугата на брокера. За да разберем същността на нещата максимално добре, трябва да сме наясно, че без значение коя от страните по сделките анализираме - юристи, посредници, продавачи – всички те са хора, а добре известно е, че на всеки човек нищо човешко не му е чуждо. Нищо само по себе си не е резултат от една причина, а от комплекс такива. Всяка причина води до следствие и всяко следствие се явява причина за ново такова. Освен всичко останало, ние трябва да сме наясно, че понякога нещата се развиват към посока, която не може да бъде предвидена от нито една от участващите страни. Това има предвид глобалните икономически събития.
За по-задълбочените изследователи можем да предложим дори да проучат на държавно ниво развитието на икономиките като системи в десетки други държави, по чиито стъпки върви и България в момента. Информацията е достъпна за всеки, ако не от официалните източници, то от глобалната мрежа със сигурност. При проявата на такъв интерес, „похарчено” време и желание, човек може да се запознае със съдбата на много сходни икономики на различни места по света. Ако дотук изброените методи ни позволяват да предвидим следващите пет-седем години, на международно ниво това би ни позволило да предвидим поне следващите две десетилетия.
На всички хора, на които им предстои да закупят имот с най-различни цели, пожелаваме достатъчно енергия и свободно време, за да могат да проведат успешно личните си проучвания и по този начин да сведат риска за себе си до минимум.
