Жилищните кредити скоро ще се отпускат по единни правила в целия Европейски съюз. Еврокомисията подготви през м.г. историческа директива, която ще регулира в най-общ план обявяването на лихвите, някои от таксите, преддоговорната информация, проучването на финансовите възможности на клиентите и т.н. В момента проектът на директивата е в Европейския парламент и се очаква до края на годината да бъде приет окончателно.
Подготвянето на подобен нормативен акт отне години на еврочиновниците заради силния натиск от страна на банковото лоби този сектор да остане извън регулациите. Все пак става дума за пазар, възлизащ на около 50% от БВП на съюза. Неслучайно в момента единни европравила съществуват само за потребителските кредити.
Затова и проектодирективата, ако не претърпи съществени промени, е сравнително плаха в опитите си за защита на потребителите и няма да промени съществено правната среда по отношение на жилищните кредити у нас. Но все пак е важна първа стъпка.
Основната цел на директивата е да въведе строги норми за проучване на кредитоспособността на клиента от страна на банката, така че да не се стигне до просрочия по кредита. Нестабилните правила в тази сфера станаха причина за изпадането на редица банки в САЩ и Западна Европа в неплатежоспособност.
“През годините на бума видяхме примери за банки и кредитополучатели, които действаха на принципа, че добрите времена няма да имат край. Наблюдаваха се безотговорни практики и потребителите не бяха предупредени за последствията от техните решения”, коментира еврокомисарят и инициатор на директивата Мишел Барние.
Детайлна проверка
Ето защо според проекта трезорите ще са длъжни да проучват детайлно финансовия профил на клиентите си - доходи, спестявания, дългове, други поети финансови ангажименти. Ако банката установи, че клиентът няма да може да върне кредита, тя ще е длъжна да му откаже дори без да му представя мотиви, но ще трябва да го уведоми за решението си веднага.
Когато прави проверка в бази данни за финансовото състояние на клиента, банката ще трябва предварително да го уведоми. Ако трезорът откаже кредит на базата на негативно обстоятелство за клиента в дадена база данни, например за съществуващи данъчни задължения, той ще бъде длъжен да посочи на гражданина името на базата данни.
Ако в течение на договора клиентът пожелае да увеличи размера на изтегления кредит, банката ще трябва да му направи нова оценка на кредитоспособността. За да установят финансовия профил на клиентите си, банките ще трябва да получат безпрепятствен достъп до всички налични регистри, като, разбира се, се спазват изискванията за защита на личните данни.
Задължение на клиента ще бъде да представи всички необходими документи, доказващи финансовите му възможности.
Готвената процедура за проучване на кредитоспособността до голяма степен съвпада с практиката на банките в България и не се очаква директивата да внесе значителни новости по тази линия. По принцип процедурата по отпускане на кредит в страната е значително по-стриктна от тази, която се прилага на Запад.
Директивата обхваща заеми, обезпечени с ипотека, чиято цел е придобиване на земя или сграда за жилищни цели. Зданието може да бъде съществуващо или в проект, като се допуска целта на заема да бъде и за реновация на сградата.
Правото на информираност
Основно право на кредитополучателя е да получи изчерпателна, разбираема и честна информация за условията на договора за заем, преди да го подпише, става ясно от директивата.
Въвежда се задължение за всички банки да представят на клиентите си преддоговорната информация под формата на т.нар. европейски стандартизиран информационен формуляр. В него трябва да бъдат описани видът и размерът на лихвата, общата дължима сума по кредита, годишният процент на разходите (ГПР), валутата на заема, размерът на погасителните вноски, таксата и другите условия за предсрочно погасяване, наказателната лихва за просрочие, органите за подаване на жалби, последствията от неспазване на договора и т.н.
Където е подходящо, ще има и предупреждение към кредитополучателя, че може да загуби жилището си, ако не изплати кредита.
Българският закон за потребителския кредит също изисква банките да представят основните параметри на заема на стандартизиран формуляр, но той е много по-беден на данни в сравнение с бъдещия европейски информационен лист. Освен това на Европейската комисия се делегират правомощия да съкращава, изменя или допълва бъдещия единен формуляр.
Проектодирективата предвижда още при поискване от страна на кредитополучателя банката да бъде длъжна да предостави на клиента копие от проектодоговора, за да може той да се запознае детайлно с всички клаузи в него. Това трябва да стане напълно безплатно.
Забранени похвати
Изрично се забраняват всякакви шрифтове или други рекламни похвати, въвеждащи в заблуждение потребителя за достъпността или цената на кредита. Голяма част от информацията, включена в стандартизирания формуляр, ще трябва да се представя сбито при рекламата на жилищни кредити. Необходимо е също ясно да се посочи на клиента, ако той е длъжен да сключи например и застраховка “Имот” или “Живот” в допълнение към кредита.
Директивата задължава банките да изчисляват годишен процент на разходите (ГПР) за жилищните кредити по подобие на потребителските. Това е най-точният показател за истинската цена на кредита, защото включва не само лихвата, но и всички такси и комисиони.
Формулата за ГПР е посочена в директивата, като Еврокомисията си запазва правото да я променя. От ГПР са изключени само наказателните такси, които се налагат на клиента, ако той не изпълнява някое от задълженията си по договора, например ако просрочи вноската си.
Един от ключовите моменти в бъдещата евродиректива е регулирането на таксата за предсрочно погасяване. В момента повечето банки у нас събират такса между 3% и 5% върху остатъка от заема, когато предплащането не е със собствени средства, а с кредит от друга банка.
Така на практика се възпрепятства рефинансирането, защото цената става твърде висока - само таксата за предсрочно погасяване възлиза на няколко хиляди лева. Затова конкуренция между банките за лихвите по заемите на т.нар. стари клиенти почти няма.
Пред “Труд” наскоро шефове на трезори у нас открито признаха, че в момента тази такса е твърде тежка и е редно да се редуцира до по-приемливо ниво - от 0.5% до 1% върху оставащата сума по заема.
Такива са нивата на таксата при потребителските кредити от 400 лв. до 174 000 лв. По закон при тях такса няма, ако лихвата е променлива. Ако процентът е фиксиран, удръжката е 1 на сто върху остатъка, ако до края на кредита остава повече от година. Ако са по-малко от 12 месеца, таксата е 0,5%.
Бъдещата евродиректива обаче оставя всички важни решения, свързани с таксата при жилищните кредити, изцяло в ръцете на националните парламенти. Те могат да решат да ограничат правото на предсрочно погасяване, да го поставят в зависимост от определени условия, да въведат различни такси според вида на лихвата. Изискването обаче е всички тези условия да не правят предсрочното погасяване твърде трудно.
Директивата предвижда още кредитните посредници да бъдат регистрирани и да бъдат подложени на стриктен надзор.
Санкциите
Планират се и сериозни наказания за неспазване на директивата, но тяхната конкретна форма зависи от държавите членки. Специално внимание се обръща на наказанията за кандидати за жилищни кредити, които съзнателно заблуждават банката за своите доходи и цялостното си финансово състояние с цел да получат заем. Те вероятно ще плащат глоби.
На всичкото отгоре всяко наложено наказание за неизпълнение на директивата трябва да се обявява публично, освен ако не застрашава сериозно финансовите пазари.
Държавите членки трябва да осигурят органи за извънсъдебно решаване на споровете, свързани с жилищни кредити.
В момента у нас постоянна помирителна комисия има само за платежните спорове, свързани например с банкови карти, но не и за кредитите.
Съпротива още на старта
Макар директивата да е изключително предпазлива и кратка - едва 33 члена, срещу нея има огромна съпротива.
“Директивата ще ограничи кредитирането в ЕС, ще го направи особено трудно за хората, които за пръв път теглят заем за жилище”, твърдят представители на европейски банкови асоциации.
“Въвеждането на задължението банката да откаже заем, базирайки се само на негативния резултат от оценката на кредитоспособността, ще изключи определени категории клиенти, като например 25-годишен професионалист с по-нисък доход, но с дългосрочни възможности да плаща”, коментира шефът на асоциацията “Еврофинанс” Тангай ван де Верве.
Според запознати предложенията за промяна в текстовете на директивата надхвърлят 800. В момента документът се разглежда от комитетите на Европарламента и по него има два доклада - на комитетите по вътрешния пазар и по икономическите и валутните въпроси.
В доклада на комитета по вътрешния пазар например се предлага актът да не важи за заеми над 2 млн. евро, за лизингови договори, за контракти с инвестиционни фирми.
Докладът на комитета по икономическите и валутните въпроси ще се гласува през април, след което директивата трябва да се разгледа на пленарно заседание на Европарламента. След като бъде приета и влезе в сила, което се очаква да стане до края на годината, страните ще имат максимум 2 години да въведат разпоредбите й в националното законодателство. Българската банкова общност и депутатите обещават у нас това да стане възможно най-бързо, веднага след влизането на акта в сила.
Банките ще казват предварително за промяна на лихвите
Много важен текст от директивата е, че държавите членки са свободни да въведат забрана за едностранна промяна на лихвата от страна на банката.
Практически обаче това не може да се случи, защото друга евродиректива - тази за неравноправните клаузи в потребителските договори, допуска подобна промяна на финансовите продукти, при условие че тя се дължи на обективни обстоятелства и че потребителят има право незабавно да се откаже от договора.
Затова според директивата за жилищните заеми банката поне ще е длъжна да информира потребителя за всяка промяна в лихвата на хартия или друг траен носител, преди тя да влезе в сила.
Единственото изключение е, когато лихвата се променя заради движението на референтен пазарен процент, като например EURIBOR. В този случай промяната ще се съобщава на клиента периодично. Според българския закон в момента се допуска уведомяването за промяна на лихвата да стане и постфактум.
Внасят закона за брокерите до края на март
До края на март в парламента ще бъде внесено предложение за Закон за дейността на брокерите на недвижими имоти. Това съобщиха от Национално сдружение “Недвижими имоти” (НСНИ). Проектът вече е получил одобрението на Нотариалната камара, Камарата на оценителите, Камарата на строителите, Конфедерацията на потребителите в България и други сродни организации.
През тази година НСНИ навършва 20 години. Една от основните му цели досега е да налага правила за етичен и коректен бизнес. Според членовете на сдружението обаче има нужда от по-ясна регламентация на дейността на брокерите, за да се създаде напълно коректна бизнес среда.
С проектозакона се цели гарантирането на правата на крайните потребители, както и стриктното съблюдаване на нормативната база, засягаща пазара на недвижими имоти. Законът ще посочва ясно ангажиментите и гаранциите, които трябва да се дават от страна на посредниците. Очакванията са приемането му да доведе и до изчистване на пазара от некоректни и случайни играчи, както и да се отрази положително на държавния фиск.
Предложеният текст е съобразен и с приетия през миналата година у нас Европейски стандарт за услугите, предоставяни от брокерите на недвижими имоти (БДС-ЕN 15733). Той отразява и образователните изисквания към професията.
